CIUDAD DE BUENOS AIRES

ES LEY

LA CIUDAD REDEFINIÓ SU CÓDIGO URBANÍSTICO

Un largo camino que finalizó con una aprobación con matices en la votación.
Distintas voces evalúan su impacto futuro.

En una maratónica última sesión legislativa del año, el 12 de diciembre los legisladores porteños aprobaron en segunda lectura el “ajuste del Codigo Urbanístico”.

Tras seis meses de peregrinaje legislativo que se inició el 30 de julio cuando el Poder Ejecutivo de la Ciudad presentó su proyecto a los diputados, que incluyó cambios y ochos jornadas de audiencia pública, se sancionó este denominado “Ajuste” del código que en general contó con 31 votos a favor, 11 en contra y 18 abstenciones. Aunque, cabe aclarar que en el tratamiento en particular, algunos artículos tuvieron un apoyo muy superior a la mitad más uno, gracias al acompañamiento del bloque de UP que votó a favor de los puntos con los cuales está de acuerdo.

Votación en general: cómo votó cada diputado.

De esta manera, se intenta dar un cierre a una etapa que comenzó con una fuerte demanda por parte de vecinos de más de 18 barrios de la ciudad que se sintieron impactados por las consecuencias de los Códigos Urbanístico y de Edificación sancionados en 2018. Con el tiempo esos reclamos se tradujeron en autoconvocatorias y organización en colectivos que presentaron iniciativas legislativas. Estos vecinos con sus iniciativas intentaban atemperar las consecuencias de lo que ellos entendían como un avance indiscriminado de la construcción, que rompía con la fisonomía y la calidad de vida en barrios que hasta 2018 habían tenido un desarrollo positivo. La fuerza del reclamo se hizo tan intensa que la necesidad de revisar el CUR se convirtió en un tema de agenda pública, ocupó gran parte de la campaña electoral de 2023 y su abordaje fue una promesa por parte de los candidatos a jefes de gobierno.

LOS CAMBIOS EN EL CUR Y SU IMPACTO SEGÚN DISTINTAS MIRADAS.

Según el Poder Ejecutivo, la iniciativa que presentó pretendió preservar el carácter de los barrios a través de la búsqueda de un equilibrio en la altura de los edificios construidos en cada manzana, y reservar los grandes desarrollos inmobiliarios para las avenidas que cuentan con la infraestructura de servicios adecuada.

Desde esta misma perspectiva, la nueva normativa amplía los centros libres de cada manzana, porque impulsa espacios más permeables que favorecen la entrada de aire y sol y promueve la calidad ambiental de los barrios.

Al mismo tiempo, ven como positivo que el nuevo texto cree un sistema de incentivos para el desarrollo constructivo de la zona Sur, históricamente postergada. Así, quienes construyan edificios para viviendas en determinadas áreas de esa parte de la Ciudad verán reconocida esa capacidad constructiva en determinados corredores de la zona Norte. Se promueven áreas de desarrollo prioritario, como Constitución, Flores y Nueva Pompeya, para poder buscar soluciones particulares a problemas específicos. Y se ajustó el APH32 Abasto, APH47 y barrio Los Andes.

Por eso, apenas se convirtió en ley, Jorge Macri expresó: “La Legislatura acaba de aprobar la nueva normativa para construir en la Ciudad, un compromiso que asumí con un objetivo bien claro, preservar la identidad de los barrios. El nuevo Código va a ser clave para que fomentemos el equilibrio de la Ciudad y para que sigamos promoviendo el desarrollo del sur, con más y mejores incentivos para quienes decidan invertir en esa zona. También vamos a priorizar los grandes desarrollos en las avenidas para cuidar la fisonomía de las calles más chicas y tranquilas”.

Desde la Interbarrial Buenos Aires (IBBA) la mirada es diferente. Esta entidad, nació con el objetivo de conglomerar a agrupaciones vecinales que vienen luchando desde hace varios años para que se concrete la modificación del código. Pretenden que se regule de manera más equilibrada la constructividad en la ciudad, se cuide la identidad de los barrios, se atemperen los usos en las áreas residenciales, se administre mejor el espacio público, se preserven los bienes y áreas patrimoniales, se creen nuevos espacios verdes de calidad y se cataloguen como urbanización parque todos los existentes.

A la vista de la reciente sanción emitieron un comunicado en el que denuncian que el código recientemente modificado no responde a un “plan urbano, es un plan de negocios” porque “el lema principal de preservación de la identidad de los barrios fue vaciado de contenido desde el momento en que se propusieron alturas de 24 y 36 mts. para barrios como Chacarita, Villa del Parque, Devoto, San Cristóbal, Villa Ortúzar entre otros, caracterizados históricamente por su carácter residencial y de casas bajas”.

Y agregan: “Asimismo se intensificó la mixtura de usos, que permite que se instalen polos gastronómicos, textiles y comercios ligados con la vida nocturna que alteran profundamente la vida de las y los habitantes de los barrios de la ciudad. Incorporaron un artículo sobre saturación de usos sin definiciones ni indicadores claros lo que lo convierte en una herramienta totalmente discrecional.”

Por eso en la IBBA concluyen que “este proceso no ha resultado satisfactorio en relación a las demandas instaladas por la mayoría de los barrios de la ciudad en cuanto a la infraestructura de servicios, el cuidado ambiental, el derecho a la vivienda digna, entre otras.”

Y finalizan afirmando… “tenemos la certeza de que esta es sólo una primera etapa en la lucha de las y los vecinos por una mejor calidad de vida y la promoción del buen vivir.”

Otros actores no menos trascendentes en la transformación de la ciudad son las constructoras. Desde la Cámara de Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) manifestaron al diario La Nación su agrado por contar con las nuevas reglas de juego aprobadas. Al respecto, el presidente de la cámara Damián Tabakman dijo “Es muy bueno que la incertidumbre normativa de los últimos meses se haya terminado con la aprobación del código, ya que como desarrolladores necesitamos reglas claras y, por suerte, ahora vuelven”. También se manifestó contento por “los incentivos para la zona sur”, considerando que “están muy bien, son inteligentes y creemos que van a funcionar”.

PUNTO POR PUNTO LOS PRINCIPALES CAMBIOS:

MODIFICACIÓN DE LAS ALTURAS

Un tema muy sensible para nuestros barrios.

La modificación incorpora la Unidad de Sustentabilidad de Baja Densidad 0 (U.S.A.B. 0) con una altura máxima de nueve metros (9 m) que se ubicará en zonas de uso predominante de vivienda unifamiliar; la Unidad de Sustentabilidad de Baja Densidad 1 (U.S.A.B. 1) se modifica su altura máxima y se eleva a doce metros (12 m) y la U.S.A.B 2 permite elevar hasta 14,60 metros de altura.

En las tres Unidades de Sustentabilidad de Baja Densidad 0, 1 y 2 tendrán una pisada hasta Línea de Frente Interno (L.F.I.), por lo que se amplían los Centro Libre de Manzana.

En 2018 la norma estableció seis alturas fijas: 9, 14, 24, 29, 38 y 45 metros, con el objetivo de eliminar las llamadas “torres sorpresa”. Con la nueva modificación se habilitan tres alturas excepcionales de hasta 68 metros en ciertas avenidas del norte de la ciudad.

Desde la agrupación Conciencia Urbana manifiestan como punto positivo que se bajó las alturas en algunas parcelas de Villa del Parque, pero no fueron escuchados en su reclamo para que:

• Todas las parcelas del interior del barrio se zonifiquen como USAB 0 (anterior USAB 1).

• Que los ejes Nogoyá, Cuenca, Joaquín V González y Av, Alvarez Jonte (entre JV González y E. Lamarca) sean USAB2. La Legislatura decidió pasarlos de USAA a USAM con una transición al contra-frente como USAB2.

• Que el polígono definido por San Martín, Cuenca, Vías FFCC y Nazca se reduce sectores de USAA a USAM, aunque el pedido vecinal fue que se dejaran como USAB 0.

• Que no se considere el Ámbito Estación Villa de Parque (polígono delimitado por la Av. Nazca, Ricardo Gutiérrez (mano par), Helguera, Pedro Lozano, Campana, Ricardo Gutiérrez (mano impar), Pasaje Padre Vicente Rigoni (no oficial), Helguera, Melincue y Ricardo Gutiérrez (mano impar), como zona para el desarrollo urbanístico, preservando su valor Patrimonial, incrementando el Espacio Público de libre acceso y la peatonalidad, restringiendo los usos y actividades de carácter privado, con integración paisajística y reforestación.

Por su parte desde la Asamblea Devoto Unido consideran que tampoco fueron escuchados en su pretensión de que se ampliara para su barrio la zona de USAB 0 a las áreas de amortiguación del APH 36.

CENTROS DE MANZANA LIBRES

Con la modificación del Código Urbanístico se recupera en parte el pulmón de manzana que el código de 2018 prácticamente redujo a su mínima expresión.

Ahora en una manzana de 100 metros se baja a 25 metros la posibilidad de construir en las parcelas centrales (en la versión de 2018 se podían construir hasta 33 metros de profundidad) y en los terrenos más cercanos a esquina se reduce a 16 metros.

Desde Conciencia Urbana advierten que estos espacios libres no necesariamente significarán mayor suelo absorbente.

CAPACIDAD CONSTRUCTIVA ADICIONAL

Los desarrolladores que construyan en zonas del sur, llamadas “emisoras de metros”, reciben permisos para construir más metros cuadrados en áreas del norte, conocidas como “receptoras de metros”.

En el Código se definieron áreas “emisoras” específicas, que abarcan barrios como La Boca, Pompeya, Parque Patricios, Constitución, Barracas, Villa Lugano y la Villa Olímpica. También serán beneficiarios de metros adicionales aquellos constructores que lleven adelante restauraciones o puestas en valor de inmuebles catalogados por su valor patrimonial.

Pero la capacidad constructiva adicional no es “metro construido por metro a construir” y esto lo explica muy bien un miembro de la Cámara de Desarrolladores Urbanos, graficándolo con un ejemplo… “Para hacer nueve pisos extras en la zona norte de la Ciudad [según el proyecto original] tenías que comprar o construir nueve pisos en el sur; ahora [según el texto definitivo del CUR 2024] podés comprar uno sólo en el sur y con eso basta para alcanzar los 23 pisos en el norte”.

Dos tramos de avenida San Martín, uno entre Juan B. Justo y Punta Arenas y otro entre avenida Mosconi y Gral. Paz, en las comunas 11 y 15 habían sido contemplados en el proyecto original como áreas receptoras de metros cuadrados, lo que hubiera permitido construir edificios de hasta 68 metros de altura. Durante el debate parlamentario esto se eliminó y finalmente esas zonas quedaron excluidas.

ZONAS PARA PROMOVER ESPACIOS VERDES

Otra incorporación novedosa en este ajuste del código es que ahora se consideran emisores de metros a los propietarios que cedan terrenos al Gobierno porteño (parcelas “destinadas a estacionamientos de una sola planta, cubiertos o descubiertos o de lotes baldíos”) en los barrios de San Nicolás, Monserrat, Balvanera, San Telmo, Almagro y Santa Rita -zonas de la ciudad más densas- para crear “nuevos espacios verdes de uso público” en esas áreas. De esta forma, al ceder esos metros, se aumenta la capacidad constructiva del propietario en otro sector de la Ciudad.

Los vecinos agrupados en @unaplazaparavilasantarita, uno de los barrios que está apuntado con este régimen, rechazaron de manera categórica esta incorporación al código, Y en una publicación realizada en su cuenta de Instagram argumentan que esta medida no les garantiza solucionar la carencia de espacios verdes del barrio y estiman que quedaría librado a privados la decisión de incrementar los espacios verdes en estas áreas de la ciudad. Tampoco les resulta válido que los supuestos espacios verdes que pueda ganar Villa Santa Rita sean a costa de construcción por encima de la norma en otras áreas de la ciudad.

NORMAS PARA PASAJES

Las construcciones que se hagan en los más de 400 pasajes de la Ciudad no podrán superar los 9 metros de altura.

LINEAMIENTOS PARA LA REURBANIZACIÓN DE BARRIOS POPULARES.

¿PARTICIPACIÓN REAL O SIMULACRO?

Jorge Macri no oculta su regocijo porque considera que “Esta ley nació del diálogo, de escuchar a cada vecino y a los profesionales del sector, y también del trabajo en conjunto con los legisladores de diferentes espacios, a quienes les agradezco por habernos acompañado con su voto. Nos llena de orgullo alcanzar este objetivo justo cuando cumplimos nuestro primer año de gestión”.

Sin embargo, los vecinos que miran los resultados con otros ojos, como los agrupados en la IBBA, afirman que “El proceso de elaboración y debate de la ley no estuvo exento de irregularidades y obstáculos a la participación ciudadana, tales como la difusión prácticamente nula de la convocatoria a audiencias públicas o la fijación de horarios laborales para las exposiciones, que influyó directamente en el bajo porcentaje de inscriptos a la audiencia que pudieron exponer o enviar su exposición por correo electrónico (alrededor de un 32%).” Y sustentan esta afirmación en estadísticas elaboradas por el Observatorio del Derecho a la Ciudad, que indican que “de los 552 participantes de las audiencias, sólo 47 se expresaron favorablemente sobre la modificación del código urbanístico propuesta por el ejecutivo. En el dictamen favorable se citó a quienes apoyaron el proyecto de ley y desde la IBBA pudimos constatar que al menos 8 de esas personas trabajan para el gobierno de la ciudad, una de ellas integrante de la Subsecretaría de Ambiente del GCBA.”

Los principales puntos que los participantes inscriptos en la Audiencia Pública
cuestionaron en sus intervenciones al proyecto de nuevo código

Sobre esta cuestión, la diputada Graciana Peñafort fue lapidaria en la sesión de la cámara, al decir “Una de las peores cosas que le podemos dar a los ciudadanos de esta ciudad autónoma es la escenificación mentirosa de la democracia y esa escenificación mentirosa de la democracia yo la viví con lo que pasó con las Juntas Comunales, lo que pasó con las audiencias públicas y no puedo creer que un montón de gente haya participado en procesos cuyos resultados efectivos son poco menos que iguales a cero. Por eso y como iniciativa (…) he presentado un proyecto para que las Audiencias Públicas sean vinculantes, no en términos que sea obligatorio hacer lo que dicen los vecinos, pero que al momento de apartarse no veamos la arbitrariedad que vemos ahora y que la administración deba explicar los motivos por los cuales se apartan…” Y cerró asegurando que pretende ser parte de una construcción colectiva donde “la voluntad de los vecinos (…) sea efectiva y que los instrumentos (…) sean reales… porque sino las normas quedan vacías de contenido y las leyes de segunda lectura son un mero trámite que demoran un poco más de tiempo.”

PRIMERAS CONCLUSIONES A LA VISTA

Quienes periodísticamente hemos cubierto el proceso que aquí brevemente expusimos, comprobamos que se ha perdido una nueva oportunidad para la ciudad y para sus habitantes.

Una vez más se puso "el carro delante del burro", hubiera dicho mi padre, que ejerció el periodismo vecinal desde el alma pero además fue, sobre todas las cosas, un eximio fomentista que amó profundamente a su barrio (Villa del Parque).

¿Por qué decimos que se hicieron las cosas al revés?. Porque cometiendo el mismo error que en 2018,  ahora se "ajustó" el Código Urbanístico sin haber actualizado antes el Plan Urbano Ambiental, la ley de leyes de planificación de la ciudad que engloba, le da sustento y cuerpo al resto de la legislación y de los códigos que rigen áreas más específicas, como son el urbanístico, edificación, habilitaciones y ambiental.

La falta de actualización de esta ley marco implica que temas tan trascendentes como las dos grandes amenazas que tiene nuestra ciudad producto de la crisis climática - inundaciones y los efectos de las islas de calor- no hayan sido ponderadas en la presente modificación del código urbanístico; del mismo modo que se dejan de lado los enormes cambios operados en la ciudad durante los últimos 16 años.

Al mismo tiempo, la ciudad también carece de un Código Ambiental, que nunca fue dictado. Y esto sin duda implica consecuencias desde el punto de vista urbanístico.

Estas dos grandes ausencias le vuelven a dar "patas de barro" al CUR. Pero si a ello le sumamos que tampoco fueron considerados los severos déficits de infraestructura de servicios públicos - luz, agua, cloacas y agua corriente - por la caducidad y falta de mantenimiento de la capacidad instalada pero también por la ausencia de nuevas obras que puedan abastecer la demanda de los desarrollos inmobiliarios que se construyeron en los últimos años, los cambios recientemente realizados al código podrían aportar más problemas que soluciones.

A las variables mencionadas hay que agregarle que este digesto no viene a acompañar un plan habitacional que revierta la deuda de acceso a la vivienda propia a la población residente que se vio expuesta a un proceso agudo de inquilinización en la última década y en ciertos sectores a la marginación a los eufemísticamente llamados barrios populares, producto de la mayor concentración y a la ponderación de la tierra como reserva de valor.

Pero para agregar una preocupación más a los vecinos que piensen que la aprobación de este código brindará respuestas inmediatas por los aspectos positivos que incorpora -menores alturas en algunos sectores de los barrios y aumento de los pulmones de manzana, por ejemplo - hay que decir que eso no será palpable en el corto y mediano plazo, ya que a la fecha los expertos reconocen que hay 33.000.000 m2 registrados, de los cuales solo 11.000.000 están construidos. Para decirlo simple, hay cientos y cientos de terrenos que cuentan con planos aprobados dispuestos a ser construidos bajo las normas de los códigos anteriores a este ajuste.

Y entonces, habrá que comprobar si este "ajuste" que desde el Gobierno y desde la Legislatura pretende volver a establecer reglas claras para los desarrolladores, cerrando un debate que abrió una parte de la ciudadanía por su disconformidad con las consecuencias que trajo el Código Urbanístico en el 2018, es capaz de hacerlo o por el contrario esas voces que sienten que no fueron escuchadas en sus reclamos se potencian a la luz de que a esta altura los encuentra movilizados y organizados.