EDITORIALES

NOTA DE TAPA

COMENZÓ EL DEBATE DEL CÓDIGO URBANÍSTICO

Ahora la discusión está en manos de los legisladores que deberán dar respuesta a distintos intereses y buscar en este “ajuste” que se propone un equilibrio hacia una ciudad urbanística, ambiental y habitacionalmente sostenible.

La Legislatura porteña
es el epicentro del debate

Días atrás se llevó a cabo la primera reunión de la Comisión de Planeamiento Urbano de la Legislatura porteña que abrió oficialmente el debate parlamentario que promete ser intenso y acalorado. La cita contó con la presencia de Edgardo Alifranco, presidente de la comisión, acompañado por los vicepresidentes del cuerpo, Matías López y Matías Lammens. También fueron convocados funcionarios de la Secretaría de Desarrollo Urbano de la Ciudad cuyo titular es el arquitecto Álvaro García Resta. Y también estuvieron presentes y fueron escuchados en la primera parte de la reunión vecinos de distintas asambleas y organizaciones barriales que vienen solicitando hace largo rato la revisación del CUR.

El camino legislativo se inició el 31 de julio pasado cuando Jorge Macri elevó su propuesta de modificación del Código Urbanístico al parlamento porteño.

En el mensaje que el Poder Ejecutivo envía a los legisladores acompañando el proyecto que está inscripto bajo el número de expediente 2120-J-2024, explica: “La ciudad necesita una densidad mejor distribuida y un desarrollo urbano más equilibrado, que preserve la identidad de los barrios, esta visión pone el foco en las manzanas como una unidad que contempla el entorno y su vinculación con toda la ciudad, dejando atrás el desarrollo por parcela".

Y asegura que la iniciativa parte de un “diagnóstico colectivo que involucró a diferentes actores de la sociedad civil a través de un proceso participativo”, subrayando que se “realizaron reuniones con vecinos y vecinas de diversos barrios, profesionales e instituciones vinculadas para comprender las diferentes posiciones y encontrar un sistema que priorice las necesidades y que plantee propuestas de soluciones a ellas.", todo ello se consumó en reuniones del Foro Participativo Permanente del Consejo del Plan Urbano Ambiental y de la Comisión Asesora del Consejo del Plan Urbano Ambiental.

Esta modificación del Código, que como bien dicen los propios funcionarios, no tiene previsto ser más que un “ajuste”, buscará darle a la planificación un mejor equilibrio en tres escalas:

• A nivel ciudad: impulsando el desarrollo del sur y consolidando la zona norte;

• A nivel barrio: con el ajuste de alturas priorizando las escalas barriales y resguardando el patrimonio;

• A nivel manzana: ajustando pisadas y alturas, revisando “llenos y vacíos” y ampliando el centro libre de manzana (pulmones).

El Poder Ejecutivo menciona que se consideraron en particular los siguientes aspectos:

1. La sustentabilidad urbana y la calidad ambiental teniendo en cuenta los efectos del cambio climático y la adaptación que deben hacer las grandes urbes a estos nuevos fenómenos.

2. Preservar la identidad de los barrios y resguardar barrios de baja densidad;

3. El mayor desarrollo urbano se volcará a arterias principales donde se concentra la infraestructura de servicios, la matriz de transporte y la mejor cobertura de las necesidades de la vida cotidiana;

4. Se buscará el completamiento de tejido y la consolidación de alturas evitando la generación de saltos excesivos de alturas en una misma manzana;

5. Se fomentará el desarrollo de todas las parcelas de la manzana por igual equiparando su viabilidad y disponibilidad;

6. Se tratará la conservación y revalorización del patrimonio urbano de la Ciudad;

7. Se va a incentivar más la mixtura de usos para el desarrollo de subcentralidades de escala barrial.

Teniendo en cuenta todo ello, el proyecto propone:

• Modificar las Unidades de Sustentabilidad de Baja Densidad: Se incorpora la Unidad de Sustentabilidad de Baja Densidad 0 (U.S.A.B. 0) con una altura máxima de nueve metros (9 m) que se ubicará en zonas de uso predominante de vivienda unifamiliar; la Unidad de Sustentabilidad de Baja Densidad 1 (U.S.A.B. 1) se modifica su altura máxima y se eleva a doce metros (12 m). Asimismo, las tres Unidades de Sustentabilidad de Baja Densidad 0, 1 y 2 tendrán una pisada hasta Línea de Frente Interno (L.F.I.), por lo que se amplían los Centro Libre de Manzana, lo que conlleva un aumento de terreno absorbente.

• Modificar las Planchetas de Edificabilidad y Usos: se revisaron todas las Planchetas de la Ciudad tomando en cuenta el tejido existente, la preservación de la identidad de los barrios, ajuste de alturas para su crecimiento gradual hacia las avenidas, entre otros factores.

• Sustituir el Instrumento de Desarrollo Territorial: “Equivalencia de Capacidad Constructiva Transferible (ECCT)” por la “Capacidad Constructiva Adicional (CCA)”. Este nuevo instrumento de promoción busca fomentar el equilibrio urbano a través de la revitalización de áreas con menor nivel de desarrollo y de la puesta en valor de los edificios catalogados de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

• Otros ajustes.

MEDIDA COMPLEMENTARIA

Muy pocos días después, Macri tomó la decisión de emitir un decreto por el cual se obtura la posibilidad que los desarrolladores obtengan nuevos permisos para proyectos inmobiliarios en zonas residenciales de baja altura (Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB) 1 y 2, salvo que esos desarrollos cumplan con estrictos criterios, como una altura máxima de 9 metros.

Con esta medida se afecta a todos aquellos que ya han comprado terrenos y están en fase de confección del legajo, interrumpiendo su capacidad para iniciar el registro y, posteriormente, la obra.

El Gobierno argumenta que esta decisión ha sido tomada para evitar la especulación y mantener la promesa que esta modificación código tiene como eje preservar la idiosincracia y fisonomía de los barrios.

Los trámites que ya están iniciados no se verán afectados, dado que el DNU no tiene carácter retroactivo.

En síntesis, las restricciones del decreto incluyen:

• Prohibición de iniciar un trámite de consulta para nuevas obras en toda CABA.

• Prohibición de iniciar un registro de nuevas obras de hasta 4 pisos en toda CABA.

• Anulación de los expedientes en curso de consultas de construcciones de hasta 4 plantas.

LA VOZ DE LOS QUE SABEN

Debido a que en las instancias de participación ciudadana abiertas en el Foro Participativo Permanente del Consejo del Plan Urbano Ambiental que tuvo lugar en noviembre de 2023 y en julio de 2024, como en las reuniones de la Comisión Asesora del Consejo del Plan Urbano Ambiental, el Poder Ejecutivo no dio a conocer el proyecto sino solo algunos lineamientos, se pudo comenzar a analizar este digesto solo a partir de su presentación en la Legislatura y en el momento que tomó estado público.

Por su voluminosidad (más de 600 páginas y anexos) y su dificultad para comprenderlo por la cantidad de tecnicismos que posee, obliga al lector avezado pero aún más al lego a analizarlo con tiempo y pormenorizadamente cuáles serán las modificaciones barrio por barrio, manzana por manzana, para saber exactamente los alcances de esto que se dio en denominar “ajuste”.

Algunos especialistas comenzaron a dar sus primeras impresiones. En un reciente taller orientado a la ciudadanía y organizado por el Observatorio de Derecho a la Ciudad la arquitecta Liana Battino y el abogado Jonatan Baldiviezo hicieron hincapié en algunos puntos que creen medulares.

Battino comenzó por aclarar que el actual Código Urbanístico sigue la tendencia actual que promueve ciudades “densas” y “compactas” para aprovechar la infraestructura.

En este aspecto la arquitecta recalcó que ciudades como París tienen una densidad de 25.000 habitantes/km2 pero con una construcción homogénea que no supera en general los 5 o 6 pisos de altura.

La ciudad de Buenos Aires tiene un promedio 15.000 hab/km2, pero ciertos barrios, como Almagro llegan a un pico de 31.000 hab/km2, muy superior incluso a Manhatan que tiene 20.000, considerando esa misma mensura.

Por eso Battino enfatizó en que el código requeriría no solo meros “ajustes” sino abordaje más integral a partir de un análisis mucho más profundo del que se está haciendo porque los parches no llevarán a buen puerto.

En la misma línea Magdalena Eggers, otra arquitecta y profesora universitaria de acabada trayectoria, en un reciente artículo escrito para el medio Reporte Inmobiliario sintetizó muy bien cual es el meollo de la cuestión, al decir que todas estas propuestas normativas “surgen de gente sentada en un escritorio o de vecinos que saben muy bien lo que quieren pero no tienen idea de cómo se debe hacer. No se ven caras de urbanistas de larga trayectoria con acuerdo de todos los actores involucrados, como en otras épocas. El CoPUA, una comisión creada para hacer cumplir y actualizar el Plan Urbano Ambiental, se limita ahora a firmar expedientes (además de no avanzar con la actualización del Plan Urbano Ambiental, que debería ser el primer paso). Si funcionara como un órgano de consulta y reajuste del Código Urbanístico con representatividad de especialistas, instituciones, desarrolladores y asociaciones vecinales, las modificaciones no serían tan drásticas, y llevarían el consenso de las partes antes de presentarlas a la Legislatura, haciendo de esta ciudad un lugar más previsible y jurídicamente más seguro para desarrolladores y ciudadanos de a pie.”

Volviendo al taller, Battino analizó algunos puntos que cree centrales tener en cuenta:

1. En el actual proyecto se tocan las alturas más bajas, que son las USAB I y II y se crea la USAB 0, pero en realidad la nueva Unidad de Sustentabilidad baja que nace (PB + 2 pisos) viene a ocupar el lugar que hasta ahora tiene la USAB 1, con el agregado que la modificación del código implicará que en las zonas de USAB 1 se pueda agregar un piso (PB + 3 pisos), y en las USAB 2 (PB + 4 pisos) y el último piso ya no tendrá necesidad de estar retirado. Para decirlo más claro, hay un pequeño aumento en las alturas y se distribuye ahora de manera distinta porque en algunas zonas más densas se bajarían un poco las alturas.

2. Pero la advertencia no tardó en llegar y está focalizada en los factores que modificarán las alturas definidas:

A. Los convenios urbanísticos

B. Completamiento de tejido (enrase). Se eliminarán las restricciones que existían en las Unidades de Sustentabilidad Baja (USAB) y ahora podrá ser hasta la altura máxima de los edificios contiguos.

C. La transferencia de capacidad constructiva: Es un instrumento de promoción a través de la revitalización de áreas con menor nivel de desarrollo.

Así habrá proyectos emisores (realizados principalmente en el sur de la ciudad, en ciertas áreas del microcentro o que involucren edificios catalogados) que generan créditos en metros cuadrados que luego los desarrolladores podrán utilizarlos en parcelas receptoras (polígonos prioritarios definidos por el Poder Ejecutivo, que están principalmente ubicados en avenidas del Norte y centro de la ciudad).

Por su parte Jonatan Baldiviezo señaló que también preocupa la ausencia de mención de la relevancia que tienen los servicios públicos (luz, agua corriente, cloacas, gas) en la planificación sobretodo teniendo en cuenta que el estado actual de la infraestructura no soporta en muchas zonas más aumentos de demanda. Tampoco para él está claro cuál será la intensidad y compatibilidad de los usos, la regulación de los espacios públicos ni de que forma se incrementarán los espacios verdes.

Baldiviezo destacó que no hay datos en relación a los m2 en trámite y no se sabe cuántos ya están aprobados. Se estima que podría haber 30.000.000 m2 aprobados, de los cuales solo se construyeron poco más de 6.000.000 de m2. Y concluyó que esto puede generar distorsiones y un “trastorno tremendo en la planificiación” si no se sabe dónde ni cuántos edificios se van a hacer y ya están aprobados con el actual código.

LOS PEDIDOS DE LOS CIUDADANOS MOVILIZADOS

Como sabemos, una parte de la ciudadanía desde 2018 a la actualidad se fue movilizando en la medida que fueron sintiendo los efectos negativos de este Código Urbanístico en sus vidas. En la actualidad residentes de más de 18 barrios se reúnen en una Interbarrial que lucha para que las zonas donde viven no terminen de perder la fisonomía e idiosincracia que siempre las caracterizó. De éstos, nueve barrios han presentado proyectos legislativos tendientes a limitar el CUR.

Los vecinos agrupados en distintas asambleas piden que se declare
la Emergencia Ambiental y Urbanística

En nuestra consulta, tanto los vecinos agrupados en Conciencia Urbana que reúne a residentes de Villa del Parque y Villa Santa Rita como la Asamblea Devoto Unido nos mencionaron que están expectantes y estudiando detenidamente y manzana por manzana los “ajustes” que traería la nueva normativa para estas zonas, aunque de lo ya visto, observan que muy poco de lo planteado en sus proyectos fue tenido en cuenta y recogido en la iniciativa presentada por el Poder Ejecutivo. Esperan poder revertirlo y ser escuchados por las comisiones legislativas y en todas las instancias posibles que se abran para lograr que los representantes del pueblo introduzcan los cambios que creen necesarios y más convenientes para sus barrios.

Un dato no menor es que el gobierno solo tiene previsto como última instancia de participación para la ciudadanía (las anteriores se dieron de manera limitada a través del Foro Participativo Permanente del Consejo del Plan Urbano Ambiental y de la Comisión Asesora del Consejo del Plan Urbano Ambiental) la Audiencia Pública, obligatoria por tratarse de una ley de doble lectura. Hasta el momento no se ha considerado que se realicen reuniones informativas y de debate público que permitan a los vecinos de cada comuna conocer más a fondo el significado de los cambios que se vienen en este Código.

LOS EMPRENDEDORES INMOBILIARIOS

Jorge Macri también se reunió con algunos referentes del mundo de la construcción donde “acordaron seguir trabajando por el desarrollo urbano sostenible de CABA que preserve el perfil y la identidad de los barrios de casas bajas”, según informó el gobierno porteño.

La reunión fue para dialogar sobre el proyecto de actualización del Código Urbanístico enviado a la Legislatura y dar precisiones sobre el Decreto de Necesidad y Urgencia 2/24.

El sector inmobiliario reclama que se garantice la seguridad jurídica y que los proyectos en marcha no se vean afectados, algo que quedó subscripto entre las partes, según lo que trascendió, del gobierno local.

Mientras se debate el Código, los emprendedores inmobiliarios tratarán que los efectos del decreto que suspende los nuevos permisos de obra tengan el menor impacto posible en el nivel de actividad, aunque podría llegar a afectar a las PyMES que son las que más construyen este tipo de obras y no tienen tanta espalda para aguantar.

Desde el Poder Ejecutivo se les aseguró a los desarrolladores que esperan que el debate del CUR no supere los seis meses.

LOS PRIMEROS DICHOS DE LOS LEGISLADORES

Sectores como el radicalismo, la Coalición Cívica, Confianza Pública y el Socialismo, más cercanos al oficialismo, desean saber como será la transferencia de metros cuadrados del sur hacia otras avenidas “receptoras” de esos metros, antes de dar su visto bueno. Les preocupa también el estado de la infraestuctura de servicios y transporte. Y desde la Coalición Cívica aseguraron que están dispuestos a debatir la modificación de este Código “artículo por artículo”.

Para ser aprobado este proyecto que por su envergadura es de doble lectura, debe convocar a Audiencia Pública y recibir al menos 31 votos positivos. Las rondas informativas comienzan el martes 20 de agosto y se espera que en un plazo no mayor de seis meses se haya convertido en ley.

Desde la bancada de Unión por la Patria prometen que intentarán que se reconozcan y se inserten los proyectos promovidos por los vecinos y presentados a través de este espacio, que hoy tienen estado parlamentario, entre ellos hay dos de la Comuna 11 presentados por Devoto Unido para su barrio y otro de Conciencia Urbana para Villa del Parque.