CIUDAD DE BUENOS AIRES
ALQUILERES PARA VIVIENDA
Bajo el único amparo del sentido común
De este modo, el único marco normativo vigente que quedó vivo para este tipo de convenios entre partes es el Código Civil y Comercial que establece lineamientos mínimos.
A decir verdad, la sanción de la última ley de alquileres (2020) y su posterior modificación se vieron superadas por la vorágine inflacionaria. La reglamentación establecía que los contratos para vivienda debían tener un plazo no menor a tres años con actualizaciones anuales cuyo porcentaje estaba conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA). En la modificación que se hizo en el año 2023, ese índice se reemplazó por el de “casa propia”, que tampoco funcionó.
Debido a la alta inflación, los valores de los contratos se desactualizaban a los pocos meses de comenzar a correr y el propietario debía esperar un año para ver modificada su renta. Cuando esto ocurría el índice RIPTE que se aplicó a los contratos celebrados entre 2020/23 significaba para el inquilino de un mes para otro un salto verdaderamente impactante en su economía doméstica. Bajo el índice “casa propia” casi no se llevaron a cabo contratos.
La suma de estas contrariedades, produjo una fuerte retracción en el mercado. Hubo propietarios que prefirieron sacar sus inmuebles del alquiler porque consideraron que no les resultaba rentable. La escasez de oferta también produjo consecuencias: un aumento descomunal de los precios, incluso comenzaron a publicarse los precios en moneda extranjera.
En este escenario debutó la desregulación actual que es prácticamente total en el mercado inmobiliario.
P: ¿Cómo reaccionó el sector en estos primeros días de desregulación del mercado de alquileres para vivienda?
R: A partir de la noticia, notamos que poco a poco los propietarios se están acercando a las inmobiliarias para volver a volcar sus inmuebles al alquiler.
No te voy a decir que arriba del escritorio tengo diez propiedades porque estaría faltando a la verdad, pero día a día van sumándose consultas y algunos deciden darnos las unidades para alquilar. Es decir, lentamente empieza a aparecer la oferta.
P: ¿Cómo están obrando los profesionales inmobiliarios?
R: Los propietarios en general llegan a nuestras oficinas sumamente desorientados por el contexto que estamos atravesando. No tienen claro los requisitos ni los valores que deben solicitar.
De manera que nuestro rol es fundamental. Por ello, desde el Colegio Inmobiliario se hicieron varios cursos de capacitación para que nuestros profesionales sepan como asesorar a la hora de gestionar estas situaciones y aconsejar de la mejor manera para contribuir a que el mercado no explote y se vaya orientando hacia una mayor normalidad, porque si se van a pedir valores desmedidos con actualizaciones que están muy por encima de las posibilidades de lo que la gente puede pagar, el mercado tampoco va a funcionar.
Por eso, sugerimos que los profesionales inmobiliarios tomen cartas en el asunto y concienticen tanto al propietario como al inquilino para que el sistema funcione definitivamente a partir del sentido común.
P: ¿Ustedes que aconsejan?
R: Nosotros en este momento estamos recomendando que los contratos se realicen con una extensión de dos años con ajuste semestrales. Algunos propietarios optan por el índice del IPC (índice de precios al consumidor), otros siguen apostando a una mezcla entre el IPC y salarios y también están los que se guían por el índice de la construcción.
El noventa por ciento de los nuevos contratos se están haciendo bajo estos parámetros.
P: ¿Qué argumentación utilizan los profesionales inmobiliarios para guiar a los propietarios?
R: Sin duda hay propietarios más tozudos que no escuchan, pero el razonamiento es sencillo. Si viene un propietario a plantear que quiere un aumento bimestral por IPC, lo primero que le pregunto es si él cree que el inquilino lo va a poder pagar, porque firmar contratos leoninos lleva irremediablemente al conflicto.
Si un propietario pretende que el inquilino cumpla, le cuide su unidad y tenga una contraparte con la que se puede conversar ante cualquier circunstancia que surja, entonces los términos del contrato deben ser equitativos para ambas partes.
P: ¿Qué sucede en los contratos de locaciones comerciales?
R: En ese segmento nunca hubo problemas porque corrió por carriles separados y estos contratos nunca estuvieron sometidos a la ley. Generalmente los contratos de alquiler de locales y propiedades destinadas a establecimientos comerciales se hacen por no menos de tres años actualizaciones más frecuentes (cada tres o seis meses) y con índices que muchas veces están vinculados al sector de explotación del locatario. Por ejemplo, para ajustar el valor del alquiler de un local destinado a una confitería, se suele utilizar como parámetro los aumentos de precios del pocillo de café o en el caso de autoservicios y supermercados, el índice “changuito” (que está compuesto por la variante de precios de productos básicos de la canasta de alimentos).
P: ¿Si tuvieras que sugerirle algo a una persona que está buscando alquilar, que le recomendarías?
R: En principio que no acuda a celebrar contratos con un “dueño alquila”. Suele suceder que este tipo de propietarios llegan a manejarse por motu propio luego de haber acudido a profesionales inmobiliarios a los que no pudieron convencer de administrar sus propiedades debido a sus pretensiones muy agresivas en términos contractuales.
Los inmobiliarios no queremos que surjan problemas entre las partes y aspiramos a que todo se desenvuelva de la mejor manera. Cuando los contratos son muy agresivos y el inquilino se ve imposibilitado de cumplir, los primeros que recibimos los reclamos somos nosotros, por un lado el inquilino se presenta desesperado y por el otro el dueño se enoja cuando no percibe la renta pretendida.
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| Así aparecen algunas ofertas en la página del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires. |
P: ¿Hay ofertas de alquileres en moneda extranjera?
R: En nuestros barrios prácticamente no. Casi la totalidad son en pesos.
Esto se ve más en Palermo y otras zonas más céntricas. Hay una particularidad en Palermo que se da más que en ningún otro barrio de la ciudad, y es que es el barrio donde más se rescinden contratos de monoambientes de manera anticipada. Es decir, los inquilinos deciden irse y cancelar los contratos sin llegar a terminarlos Y estamos hablando de contratos que no son temporales (tipo AirBnb) sino convenios convencionales a tres años.
A TENER EN CUENTA...
En este contexto desregulado que tiene como único marco regulatorio los pocos lineamientos que pauta el Código Civil y Comercial, hay puntos que vale la pena tener en cuenta, a la hora de alquilar.
Duración:
No se establece un tiempo mínimo legal para ningún contrato de alquiler. Sin embargo, en caso de no fijarlo en el escrito, contarán con una vigencia de 2 (dos) años cuando tengan como destino la vivienda y tres años cuando sea con otros fines.
Precio del alquiler:
El propietario podrá fijar el precio que desee para la locación, así como tampoco requerirá contar con una fórmula para establecer los ajustes. No obstante, las partes podrían acordar en el contrato cuál será el índice de aumentos.
Moneda extranjera:
A partir de la derogación de la Ley de Alquileres, podrán publicarse y firmarse alquileres en pesos así como también en cualquier otra moneda extranjera.
Periodicidad de pago:
El pago no puede ser de un tiempo inferior al mensual, aunque podrán acordar el pago de varios meses por adelantado.
Resolución del contrato:
El locatario podrá concluir anticipadamente el contrato en cualquier momento. No deberá esperar a que transcurran los primeros 6 meses, solo tendrá que pagar el 10% del monto total que reste abonar del contrato.
Garantía:
Al igual que las otras distinciones, quedará a elección de ambas partes cuál será el monto y en qué moneda se aplicará.
Declaración y mediación judicial:
No deberá declarar el contrato en AFIP. Mientras que en caso de un desalojo, tampoco solicitarán contar con una mediación pre judicial que lo habilite.
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