CIUDAD DE BUENOS AIRES

MERCADO INMOBILIARIO

ALQUILERES

¿Cómo seguirán los contratos frente a los cambios que se vienen?

El gobierno nacional tomó nota del fracaso de ley de alquileres vigentes y ya anunció que será suspendida por 180 días, aunque está buscando la salida apropiada para no generar vacíos legales y dar más estabilidad a un mercado que hoy tiene fuertes desequilibrios.

Lo cierto es que esta ley no funcionó porque no conformó a los propietarios que vieron que la renta que percibían se evaporaba a lo largo de los 12 meses que debían esperar para actualizar el valor de los alquileres frente a una inflación galopante. Ante esto, muchos decidieron sacar los inmuebles del mercado. Se estima que, en CABA, la cantidad de inmuebles disponibles para alquileres se redujo un 30% en el último año.

Consecuencia de la baja de la oferta sumado a que los dueños de los inmuebles que siguen alquilando intentan cubrirse de la alta inflación poniendo un valor inicial más alto, llevó a que el valor de las propiedades en alquiler en el último año trepara un 118,6% en promedio, aún más que la inflación.

Por el lado de los inquilinos, esta normativa que intentaba favorecerlos, terminó no siendo eficaz. En primer lugar por la incidencia de la cláusula de ajuste que si bien les garantiza estabilidad en el valor a pagar durante un año, al concluir los 12 meses se produce una suba brusca que desestabiliza la economía familiar. Por ejemplo, alguien que pagaba $50.000 de alquiler hasta el mes de febrero y ese mes vio cumplido el año de alquiler, en marzo tuvo que pagar un 90% más, casi $100.000. La ley establece que los alquileres se ajustan una vez al año por un índice de contratos de locación (ICL) elaborado por el Banco Central (BCRA) que contempla un mix de la evolución de la inflación (IPC) y de los salarios (RIPTE).

Otro punto no menor es que cuando el inquilino debe renovar el contrato, en general se aplican los nuevos valores de mercado y como dijimos en párrafos anteriores, subieron muy por encima de la inflación. Ni que hablar si se decide mudarse, los costos se multiplican aún más.

Precios de alquileres:

Según un relevamiento realizado en base a los avisos del portal inmobiliario, Zonaprop, los precios de alquiler en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, durante el primer trimestre de este año alcanzó 25,7% de incremento. Así, el valor de alquiler de un monoambiente hoy ronda en promedio los $ 95.000 por mes, un departamento de dos ambientes alcanza los $ 118.000 por mes y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $ 160.000 por mes.

¿Qué aspectos pretende cambiar el sector inmobiliario de la ley?

El sector inmobiliario plantea algunos puntos “esenciales” que deben modificarse de la ley actual. El primero es la duración de los contratos ya que la ley actual estableció un lapso mínimo de tres años en vez de dos, como se usaba anteriormente.

En segundo lugar, las mayores críticas se centran en la cláusula de ajuste: hoy los alquileres se ajustan una vez al año por un índice de contratos de locación (ICL) elaborado por el Banco Central (BCRA) que contempla un mix de la evolución de la inflación (IPC) y de los salarios (RIPTE). Para abril, ese índice registró una suba interanual del 92,59%.Quienes promueven los cambios abogan por volver a los ajustes semestrales y a la libre pactación entre las partes.