VILLA DEVOTO

ASAMBLEA DEVOTO UNIDO

Luego de recurrir a la Justicia,

AHORA PRESENTAN UN PROYECTO DE LEY PARA PROTEGER UN SECTOR DEL BARRIO

Referencia gráfica del proyecto y área que sería protegida por la futura ley

Tras el arduo trabajo de relevamiento territorial realizado por los propios vecinos y a partir del Informe técnico preparado por la arquitecta Magdalena Eggers, los vecinos agrupados en Devoto Unido están avanzando con diferentes estrategias en busca de proteger un sector del barrio que consideran está siendo “destruido” debido a un conjunto de políticas, entre las que se destacan la incidencia de los nuevos Códigos, Urbanístico y de Edificación, la creación del Distrito del Vino, la expansión del polo gastronómico sobre el área de protección histórica (AHP36), las intervenciones urbanísticas realizadas sobre el casco histórico, el cambio de destino del Palacio Ceci y la falta de decisión política para proteger y dar un fin comunitario a la casona que perteneció al Dr. Francisco Beiró.

Estas son algunas de las cuestiones que más preocupan a este conjunto de vecinos que han decidido organizarse porque según su criterio, este acelerado crecimiento que observan en el barrio no se sostiene en una adecuada planificación y mucho menos conducirá a un desarrollo sustentable. 

Para ellos se trata de una transformación que si bien al visitante circunstancial le puede resultar atractiva, está contribuyendo a deteriorar la calidad de vida de los residentes, genera procesos acelerados de gentrificación y se cimenta en la destrucción del patrimonio histórico, arquitectónico, cultural y ambiental de un barrio que alguna vez mereció ser llamado “el jardín de Buenos Aires” precisamente por ser una especie de oasis dentro de nuestra gran ciudad.

ACCIONES DE LOS VECINOS AGRUPADOS EN DEVOTO UNIDO

En esta lucha que han decidido emprender, están generando diferentes estrategias. Repasemos algunas de ellas.

RELEVAMIENTO TERRITORIAL

Fue el primer paso que realizaron para constatar la verdadera dimensión del impacto que está provocando el nuevo Código Urbanístico y de Edificación.

Así comprobaron que entre los meses de mayo y junio de 2022, hubo un:

TOTAL DE PROPIEDADES EN VENTA CON CARTEL: 85

TOTAL DE PROPIEDADES VENDIDAS CON CARTEL: 14

TOTAL DE TERRENOS BALDIOS Y/O TAPIADOS: 8

TOTAL DE DEMOLICIONES TOTALES: 38

TOTAL DE OBRAS EN EJECUCIÓN: 44

En los meses posteriores los carteles de venta en algunas de las áreas relevadas aumentaron un 75% más.

INFORME TÉCNICO

El trabajo elaborado por la Arquitecta Magdalena Eggers y su equipo tomó como punto de partida el relevamiento y comparó qué pasaba cuando regía el Código de Planeamiento Urbano anterior y qué está pasando ahora. 

El Informe es concluyente… “Identificamos varios sectores en los que al rezonificar claramente no se tuvo en cuenta el tejido preexistente ni la base normativa asentada por el Código de Planeamiento Urbano. Fundamentalmente el Sector 3 y Sector 6, donde se permite 2.22, y 4.36 veces más superficie construible que antes, y que significan el 61,91% del área total de Villa Devoto. Este aumento indiscriminado de la capacidad constructiva cuyo único fin es recaudatorio, fomenta la demolición de numerosas casas con increíbles parques, con el objeto de promover construcciones rentables en un barrio que aún conserva identidad y tranquilidad a pesar de su ubicación estratégica debido a que el Código de Planeamiento Urbano lo protegía”.

Surge de esta investigación que la eliminación del límite de FOT presentó un incremento del 200% y un 400% de la capacidad constructiva en casi el 62% de manzanas del Barrio Villa Devoto. En algunas manzanas dicho incremento llega al 600%.

AVANCES EN VARIAS DIRECCIONES

Con estas herramientas en mano el colectivo DEVOTO UNIDO decidió recurrir en primer lugar a la Justicia para frenar el proceso que están enfrentando. Pero entendiendo que esto no basta y que debe haber un plan alternativo, positivo y superador, también presentaron a través de la diputada Claudia Neira un proyecto legislativo.

¿QUÉ PIDIÓ EL AMPARO?

En la causa judicial caratulada Asociación Civil Observatorio del Derecho a la Ciudad Y OTROS CONTRA GCBA SOBRE AMPARO – AMBIENTAL”, Expte. N° 355939-2022/0 que quedó radicada en el fuero Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad solicita “se declare la inconstitucionalidad y nulidad de la actual regulación urbanística que surge del Código Urbanístico (Ley N° 6099 y Ley N° 6131) para el Barrio Villa Devoto, en tanto, autorizó un incremento de la capacidad constructiva que no tuvo en cuenta el tejido preexistente al eliminar la restricción constructiva del FOT que disponía el Código de Planeamiento Urbano derogado para las distintas zonas del Barrio. Como consecuencia de estos cambios de normativa urbanística, se incrementó la capacidad constructiva de las parcelas entre un 2,22 y 4,36 veces en el 61,91% del área total de Villa Devoto, llegando a 5,52 y 6,62 veces en otros sectores. Esto dejó un proceso acelerado de renovación inmobiliaria y urbana”.

Y más adelante agrega: “se solicitó se ordene la suspensión de la ejecución de nuevas obras o edificios en el Barrio Villa Devoto cuyos proyectos sean acordes a los nuevos parámetros urbanísticos del Código Urbanístico hasta que el GCBA no realice una Evaluación de Impacto Ambiental Acumulativa y una Evaluación Ambiental Estratégica con relación a la modificación de la planificación y el incremento de la capacidad constructiva del Barrio Villa Devoto dispuesta por el nuevo Código Urbanístico (Doctrina del caso “Salas” de la Corte Suprema, art. 7 del Acuerdo de Escazú , artículos 2 bis, 5 y 8 bis de la Ley N° 123, artículos 10 y 30 de la CCABA)”.

Este pedido estuvo refrendado con la firma de cientos de vecinos que adhirieron.

PROYECTO DE LEY

En una conferencia brindada por la arquitecta
Eggers mostró el aumento de volumen de
construcitividad que permite el  Código Urbanístico

Continuando en el camino que se han trazado, DEVOTO UNIDO presentó un proyecto vecinal que fue tomado por la diputada Claudia Neira (FdT) y presentado en la Legislatura.

Aquí Villa del Parque habló con la arquitecta María Abecián, integrante del grupo vecinal quien nos explicó los alcances de esta iniciativa.

P: ¿Cómo se elaboró este proyecto de ley que acaba de ser presentado en la Legislatura porteña?

R: La iniciativa tomó como base el Estudio comparativo realizado por la arquitecta Magdalena Eggers. Luego algunos profesionales de Devoto Unido nos volvimos a juntar con ella y con asesores de la legisladora Neira. Para este cometido contamos con el apoyo del colectivo de Arquitectas por las Tierras Públicas y el aporte legal del abogado Jonatan Baldiviezo.

P: ¿Este proyecto contempla todo Devoto?

R: No, solo la parte más residencial e histórica del barrio sobre la que fuimos trabajando en el relevamiento y por la que se realizó el amparo.

En los meses de baja temperatura y cuando
el calor comienza a arreciar, Devoto se
 queda sin luz. (Así lucía el polo
gastronómico hace unos días)

P: ¿La iniciativa solo apunta a limitar los códigos urbanístico y de edificación?

R: No, también incluye consideraciones de propuestas para el Distrito del vino, la protección de la casa de Beiró, rever el destino y protección del Palacio Ceci, además de las catalogaciones que deben pesar sobre viviendas a proteger y que estarían hoy en riesgo de ser perdidas por demolición.

Este proyecto de ley hace especial hincapié en el daño del tejido urbanístico dada la falta de previsión en la planificación, que no ha contemplado el déficit que tiene el barrio en infraestructura de servicios públicos (electricidad, agua corriente, cloacas, gas) como tampoco las problemáticas que devienen de la mayor circulación vehicular y tráfico. Otro de los problemas que agrava todo el cuadro de situación es la invasión del espacio público.

P: ¿En definitiva, que intentan proteger con este proyecto?

R: La residencialidad del barrio, frenando la invasión comercial y que ésta quede limitada a zonas donde no perjudican tanto como son las grandes avenidas y como históricamente fue.

También pretendemos que se vuelvan a instalar algunos parámetros de preservación del suelo como son los pulmones de manzana y los retiros que eran tan característicos de la zonas RI BI y RII BII (el actual código le dio otras denominaciones a esas zonificaciones).

En el área de Devoto que estamos hablando, el riesgo mayor no es que vaya a surgir una torre, sino que se va a perder el área verde de los pulmones porque se permite que las construcciones prácticamente abarquen todo el lote y entonces el pulmón de manzana quedará reducido notablemente.Y en la misma línea el nuevo código permite avanzar sobre la línea municipal con balcones, desapareciendo así los retiros. 

Otro gran problema son los enrases que permiten -más allá de lo que estipule el nuevo código-, en cuadras donde ya hay edificios previos de mayor altura, elevar las nuevas construcciones hasta la altura máxima de esos desarrollos.

Nuestra propuesta también amplía el área de amortiguación entre lo que es el área de protección histórica y las zonas más densamente pobladas del barrio.

En la zona del APH 36 (Área de Protección Histórica de Devoto), la gran transformación que produce el nuevo código no está dada por la mayor constructividad porque con esta nueva legislación solo se puede aumentar un 20% más, el problema aquí lo genera la llamada “mixtura de usos” y la falta de apego a la ley. Observamos que muchos de los nuevos locales que se van radicando no tramitan debidamente las habilitaciones y los permisos ante el CoPUA (Consejo del Plan Urbano Ambiental), organismo que debe autorizar y fundamentar las intervenciones dentro de esta área.

P: Dentro del llamado polo gastronómico de Devoto se observa que la mayoría de los comercios son de rubros muy similares.

R: Efectivamente, el polo gastronómico se va homogeneizando y desplazando a comerciantes históricos que brindaban variados servicios y productos a los residentes. Eso nos permitía tener comercios de cercanía para abastecernos en distintos rubros sin vernos obligarnos a desplazarnos más lejos.

Por último, a contramano de lo que los funcionarios nos habían comunicado en las “reuniones de cercanía”, no se observa que se estén instalando locales con una oferta gastronómica de alta calidad. La mayor parte son cervecerías, bares y hamburgueserías. No hay restaurantes de alta cocina, donde de pronto, atraen a consumidores a mucha menor escala.

De esto se desprende otra consecuencia que no mencioné antes, con la gran masa de gente que concurre cada fin de semana al polo gastronómico, se generan grandes cantidades de residuos cuya disposición final tampoco está bien instrumentada y esto está trayendo roedores que pululan por las calles como un habitante más.