LA OPINIÓN DE ESPECIALISTAS

MERCADO INMOBILIARIO

FONDO DE FOMENTO AL ALQUILER
Desarrollo de vivienda de calidad para alquiler accesible y sustentable

Escribe: ARIEL VENNERI

Ideas básicas y lineamientos de una estructura para financiarlo.

1. Identificando el problema

Argentina arrastra desde hace décadas un déficit habitacional grave en sectores de ingresos medios y medios bajos, y extremadamente grave en sectores de ingresos bajos.

La falta de oferta sostenida en el tiempo de líneas hipotecarias, con y sin participación del Estado, explica solo en una parte menor este problema.

Aún con oferta de crédito hipotecario, los sectores medios bajos y especialmente los sectores bajos no tienen posibilidad de acceso al crédito hipotecario por una limitante de ingresos mínimos requeridos.

2. Identificando los intentos de solución “tradicionales”

Con distintas variantes y matices la política pública para paliar el problema se ha movido históricamente bajo dos lineamientos:

• La inversión pública directa en la construcción de vivienda adjudicación a beneficiarios determinados.

Problema: alto costo / ineficiencias / escaso volumen de obra finalizado en tiempo y forma.

• El fomento del crédito hipotecario vía estimulo monetario al sector financiero, créditos directos de organismos públicos y banca pública. Problema: las crisis económicas recurrentes impiden la consolidación del crédito hipotecario.

3. El acceso al alquiler como solución. Resistencia “cultural” y política.

El estimulo para la generación de oferta de alquiler en condiciones de costo, plazo, volumen, modalidades razonables y accesibles, para los sectores de menores ingresos podría ser una salida notoriamente más eficiente que las alternativas de solución del punto anterior.

¿Porqué no se han generado políticas y programas en esta línea?. Más allá de las cuestiones económicas, pesa un “herencia cultural” de la aspiración a la vivienda propia, que también impacta en el ideario de la clase política en general, por lo que se busca prioritariamente soluciones para dar propiedad de la vivienda.

4. Inversión en desarrollo de vivienda para alquiler. Ideas para una alternativa viable.

La ley de financiamiento productivo (ley 27.440) ha despejado sustancialmente algunas inconsistencias normativas e impositivas que dificultaban el armado de fondos de inversión destinados a fines específicos.

Un fondo de inversión bajo esta normativa, debidamente regulado y controlado por el Estado (CNV), es una herramienta eficiente que permitiría el desarrollo de proyectos de vivienda de calidad destinadas al alquiler en condiciones debidamente reguladas que garanticen una solución al problema.

Actores que formarían el ecosistema de desarrollo bajo este esquema:

Inversores privados: aportan fondeo para el desarrollo del proyecto constructivo a cambio de recibir el repago de la inversión con los ingresos por alquiler de las unidades de vivienda.

Desarrollador: responsable de articular y coordinar los actores necesarios para la construcción del proyecto.

Administrador: responsable de la gestión de los contratos de alquiler (contratos, cobranza)

Estado: asegura vía regulación que la calidad de la vivienda y las condiciones de alquiler sean consistentes con los lineamientos de política publica de vivienda social y eventualmente puede otorgar incentivos para asegurar la inversión.

5. ¿Qué ventajas tiene este esquema?

• • Hay inversores potenciales disponibles: existe una masa de dinero muy significativa administrada por inversiones institucionales locales (Compañías de seguro, ART, etc.) que buscan invertir en opciones que le garanticen un flujo de fondos futuro de repago regular (como alquileres) y tienen obligación de invertir por regulación existente.
• • Inversores particulares: es una alternativa para el inversor individual que gusta de este tipo de renta a la que podría acceder con montos menores a los requeridos para comprar una propiedad y obtener una renta mayor sin los costos asociados a la administración individual de la inversión.
• • El interés púbico de dar acceso a vivienda en condiciones adecuadas de calidad y costo se potencia sin afectar recursos públicos, con reglas claras y una administración profesional que, sumado a un tema de escala, asegura menores costos operativos.
• • La opción de estructuración mediante un fondo con oferta pública (CNV) habilita la chance que una vez construidas las unidades de vivienda y alquiladas, los inversores originales puedan transferir el conjunto de contratos a inversores nuevos interesados en comprar el flujo de fondos de estos contratos. Estos inversores y estas estructuras tienen un amplio desarrollo exitoso en países de la región (México, Perú, Colombia, etc.), más allá existir hace décadas en países desarrollados.
• • Esta posibilidad permite que con una menor masa de fondos invertidos se puedan desarrollar muchas más viviendas para alquiler.
• • Una vez adjudicadas las viviendas en alquiler existe la chance instrumentar mecanismos para otorgar a los inquilinos créditos, privados o públicos (a modo de fomento / subsidio directo o indirecto del Estado) que permitan acceder a la propiedad. Al existir un “track record” comprobable de cada inquilino se facilita y agiliza el proceso de calificación crediticia.
• • El inquilino puede acceder a un esquema transparente, administrado profesionalmente y con costos sustancialmente menores gracias a la eficiencia y escala, sumado a condiciones razonables de precio, requisitos y calidad de la vivienda, que evite abusos a los que actualmente están sujetos.