LA OPINIÓN DE ESPECIALISTAS

LEGALES

DESALOJO
El extenso camino a recuperar la propiedad

ESCRIBE: MONICA GASULLA. ABOGADA. Tº 141 Fº725 CPACF.

En nuestro país la acción de desalojo, que por medios procesales lógicos no debería extenderse más de 6 a 8 meses, constituye para los propietarios del inmueble una lucha de años para recuperar su propiedad.

Son varios los factores que contribuyen a ralentizar los tiempos a los fines de que se pueda concretar hacer valer el derecho debidamente fundado de los propietarios, poseedores legítimos, comodatarios, usufructuarios, locadores o sublocadores.

En primer lugar, impera en la realidad de la pandemia una ahondada lentitud de la justicia, no sólo en el campo de hacer valer un derecho posesorio, sino en todo tipo de conflictos y fueros, pero en el caso de las acciones de desalojo interpuestas los efectos son claramente negativos.

Por un lado, el funcionamiento del sistema de turnos en el fuero civil, produce una marcada prolongación de los juicios. El sistema del poder judicial mediante el uso de la plataforma digital, en muchas oportunidades ocasiona que la sola digitalización de un escrito coloque a todo el expediente en despacho, o sea "dentro del juzgado", por semanas.

Se suma a este funcionamiento, el carácter burocrático inherente al sistema judicial. Seguir todos los pasos, como interponer demanda, notificar al demandado, que el mismo conteste, etc. No es el aspecto común, pero en muchas ocasiones, el infractor opta voluntariamente por no ser notificado: no recibe las cédulas, extrae la chapa identificadora del inmueble, no se puede ubicar al mismo, hay que acreditar fotos de la fachada del inmueble, etc.

Va de suyo que, si el inmueble no puede ser físicamente identificado, el mandamiento de orden de desalojo no tendrá resultado óptimo alguno. El objetivo se torna engorroso, y el propietario más damnificado aún. No es funcional que un dueño de una vivienda, pierda por un tiempo prologando el uso y goce del bien, se vea obligado a los gastos que genera todo proceso, deba abonar a un abogado y sea "colocado" en una situación de espera extensa y estéril para que le sea debidamente devuelta su propiedad.

A lo expuesto, se deben agregar dos puntos más. La nueva ley de alquileres 27.551 establece en su artículo 21 la posibilidad de solucionar conflictos en forma alternativa, esto es, apelar a la mediación o al arbitraje. La pregunta es: ¿la norma está destinada satisfactoriamente a la resolución de un posible conflicto?. Si reflexionamos basados en un principio de realidad, puede afirmarse que la mediación puede resultar una herramienta estéril ante la permanencia ilegítima de un inquilino en un inmueble ajeno una vez vencido el contrato o ante la falta de pago del monto del alquiler. Primero, esperar que ambas partes asistan, luego que el acuerdo efectivamente sea cumplido… y aún con resultados positivos, otro gasto más para el propietario... 

En este contexto, el propietario rentó su bien, no obtuvo su devolución, no puede disponer del mismo, no percibe renta, se somete a instancia judicial y se atraviesa por un proceso que hoy día lleva entre 2 o 3 años, mientras que, respecto a su propiedad, la misma se destruye, se acumulan expensas impagas, deudas impositivas.

Ante lo referido, dos conclusiones afloran en forma inmediata:

- El locador como figura jurídica no tiene obligación de solucionar problemas de vivienda de terceros, para ese objetivo está el Estado, y no así el propietario privado.

- Una acción de desalojo debe ser revisada desde la práctica jurídica y probablemente se necesite una nueva ley de alquileres que brinde una solución real y concreta ante este posible conflicto y que brinde al locador la posibilidad de recobrar su propiedad en tiempos breves y en forma justa.