CENTRO COMERCIAL DE VILLA DEL PARQUE
ALQUILER DE LOCALES COMERCIALES
¿Cómo está operando la oferta y demanda en el actual contexto económico?
Durante el 2018 y particularmente en los últimos meses de lo que va del año, hemos observado en el área comercial de Villa del Parque y adyacencias una mayor rotación de empresas, unidades desocupadas y algunas firmas que se trasladan de un local a otro buscando disminuir los costos de locación.
Normalmente cuando la economía está en crecimiento y las expectativas a futuro son satisfactorias es muy difícil hallar locales comerciales disponibles sobre Cuenca e incluso hasta se conforman “listas de espera”.
En la actualidad, y a pesar que la zona parece mantener un nivel de ocupación superior al de otros centros comerciales de la Ciudad de Buenos Aires, comienza a verse mayor oferta de locales en alquiler.
En relación a este tema, apelamos a la palabra de un reconocido especialista como es el señor Carlos López Delgado, titular de Organización López Delgado, una empresa con más de 75 años de trayectoria en la actividad inmobiliaria.
P: ¿Cómo observa el mercado de locaciones comerciales?
R: Es un tema complejo porque en la actualidad hay ecuaciones que no cierran. Hoy el rendimiento por el alquiler de una propiedad, en relación a la inversión que tiene puesta el propietario, es muy baja.
P: ¿Esto siempre fue así?
R: No, hubo tiempos en que estuvo mucho mejor. La teoría dice que la renta ideal es del 6% anual en dólares, pero eso en Argentina no se ve hace décadas.
En la actualidad apenas llega al 2% anual.
P: ¿Cómo se mide el valor de venta o de locación?
R: Cuando yo empecé a trabajar en esta profesión, por ejemplo en Cuenca había un costo del m2 comercial y también había un valor de la tierra. Todo eso se fue modificando hasta llegar a la actualidad donde los terrenos se valorizan en relación a la cantidad de metros cuadrados construibles que pueden venderse y los locales comerciales se cotizan de acuerdo a la rentabilidad.
El valor de venta de un local está directamente relacionado a cuánto se puede alquilar.
P: En el centro comercial de Villa del Parque uno observa que son muy poquitos los dueños de locales que están al frente de sus comercios.
R: Desde hace 15 años, quizás más, no vendemos un local en Villa del Parque a alguien que lo vaya a explotar personalmente. Todo lo que se compra es para renta.
Ahí sobreviene el problema, porque una persona que tiene una inversión de U$S300.000, U$S400.000 o mucho, espera tener una renta acorde a la inversión, hoy eso no pasa y en el caso particular de los alquileres comerciales, el locatario no puede pagar porque no tiene volumen de ventas.
Nosotros lo palpamos con claridad, tené en cuenta que nuestra empresa administra 547 propiedades, de las cuales alrededor de 85 son locales comerciales.
P: ¿Es decir, hoy tienen un problema tanto el locador como el locatario?
R: Sí, es un problemón, porque los alquileres en sí no están caros en relación al valor de las propiedades y a los valores de mercado, pero sí resultan carísimos para el locatario porque el valor del alquiler es tan solo una de las variables de los costos a los que tiene que hacer frente el comerciante, además se suman impuestos, servicios, personal, cargas sociales, etc. Como resultado de ello, hay muchos rubros que se convierten en inviables.
P: Y a algunos les resulta imposible estar sobre Cuenca…
R: Esa es otra realidad de los últimos años.
Cuenca vivió una transformación muy grande. Hasta hace 30 años los locales normalmente tenían las dimensiones del ancho del terreno (8,66 m aproximadamente), con el tiempo se fueron dividiendo, buscando mayor rentabilidad. A tal punto hubo subdivisiones que hoy escasean los locales de grandes dimensiones.
Así y todo, hay locales que les resulta muy difícil permanecer sobre Cuenca porque el rubro no les permite tener márgenes de rentabilidad acordes con lo que son los valores locativos de esa arteria.
Por eso es muy importante realizar una evaluación adecuada antes de elegir una ubicación, sino te encontrás con negocios que tienen que marcar con un altísimo porcentaje, luego como no venden lo esperado o lo que necesitan para cubrir sus costos, deben apelar a liquidaciones extraordinarias que desorientan y hacen desconfiar al cliente que no sabe si antes le cobraron por encima del valor real o si realmente son liquidaciones al costo. En este sentido, no dejan de sorprenderme algunas firmas que están ubicadas en esquinas estratégicas de nuestro polo comercial con rubros que cuesta imaginarse la cantidad de productos que tienen que vender para cubrir los costos.
P: Vemos que hay algunos comerciantes que se están trasladando de un local a otro buscando bajar los costos de locación, es una constante o son casos puntuales?
R: Para mudarse de un local a otro en el área comercial debe haber una diferencia muy grande en el valor del alquiler que justifique hacerlo. Hay que tener en cuenta que el que paga la comisión en operaciones de locaciones comerciales es el inquilino. Además, trasladarse implica gastos de mudanza, nueva habilitación, refacciones, etc.
P: ¿Y el Shopping de Villa del Parque?
R: Hasta el momento lo único cierto es el cierre, aunque podría no estar dicha la última palabra. Se que los dueños están en tratativas con grupo empresario.
Desde mi mirada observo diferentes aspectos que lo han llevado a este punto:
- En la historia de nuestro centro comercial las galerías comerciales nunca terminaron
de funcionar del todo bien.
- El Shopping nació como un desarrollo comercial de mediana envergadura pero con los años menguó significativamente su oferta: escasas salas de cine (cerradas por largos períodos), ausencia de patio de comidas, locales pequeños, entre otros.
- Y también hay que saber que estos emprendimientos están sufriendo un proceso de reconversión en Argentina y en el mundo. En esta nueva etapa del retail, estos desarrollos comerciales se inclinan por los usos mixtos, combinando oficinas con viviendas, áreas comerciales con entretenimiento y gastronomía, respondiendo así a una demanda que busca encontrar en estos espacios una experiencia mucho más amplia que la de meramente ir de compras.
Consultas:
Nogoyá 3043
4501.5520 (líneas rotativas)
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