LA OPINIÓN DE ESPECIALISTAS
CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Las estrellas del momento
Las compraventas de propiedades en la ciudad de Buenos Aires registraron el mes de septiembre pasado casi un 43% de aumento. Según datos del Colegio de Escribanos, las escrituras que corresponden a hipotecas bancarias escalaron un 222% respecto al año pasado.
Frente a este escenario acudimos a la palabra de especialistas, como es el Lic. Hernán López Delgado para acercar información fidedigna tanto a quienes ven en los créditos hipotecarios la oportunidad de llegar a la vivienda propia o pasar a una propiedad más amplia como a aquellos que ponen sus inmuebles en venta y deben decidir si aceptar o no ofertas en las que medien créditos bancarios.
P: ¿Qué propiedades son aptas para créditos y cuáles no?
R: En principio toda propiedad que tenga una escritura sería apta para crédito.
Los requisitos de los bancos son: escritura, planos y reglamento de copropiedad en caso de unidades en propiedad horizontal.
Para empezar, la escritura está. En caso que la propiedad sea muy antigua y no tenga a mano el plano y reglamento, se pueden pedir. Son trámites que suelen demorar diez o quince días.
P: ¿Qué más hay que tener en cuenta?
R: Los planos deben reflejar exactamente el estado actual del inmueble porque para el banco la propiedad es el aval del crédito. Si hay modificaciones que no figuran en los planos es posible que la entidad bancaria no apruebe el crédito.
Cuando una propiedad se reserva con un crédito generalmente los tiempos se prolongan. Este punto no es menor porque los propietarios no siempre tienen el ánimo de esperar (entre 90 y 120 días). Así, hay propiedades que desde los papeles están impecables pero son los dueños los que tienen la última palabra, si venden o no y a quien venden.
El factor tiempo pone un límite al poder de negociación de quien compra con crédito porque si el vendedor se aviene a esperar es muy difícil que además esté dispuesto a bajar el precio de venta.
P: ¿Los departamentos a estrenar también son aptos para créditos?
R: Es muy difícil. El 90% de las propiedades a estrenar no son aptas para créditos.
Actualmente la legislación de la ciudad de Buenos Aires determina que el plano del inmueble sale con el final de obra. Esto significa que los departamentos se entregan entre 8 y 16 meses antes que salga la escritura definitiva.
Para que una propiedad de este tipo sea apta para crédito tendría que darse la situación que estuviera terminado un año atrás y no se haya vendido. Esto no es lo usual.
Por eso, en la mayoría de los créditos donde se hipoteca el inmueble, los departamentos a estrenar no suelen estar en la lista, sí los usados.
P: ¿Qué sucede cuándo una propiedad tiene un título imperfecto?
R: Son situaciones infrecuentes. En la ciudad de Buenos Aires este tipo de título se generan por donaciones a terceros. Es probable que si el banco detecta un título de este tipo no otorgue el crédito.
P: ¿Cómo está la oferta crediticia?
R: Hoy por hoy las entidades que más créditos están otorgando son el Banco Ciudad y el Banco Nación, aunque están apareciendo los privados con muy buenas propuestas.
P: ¿Qué tipo de créditos hipotecarios se ofrecen?
R: Están los créditos a tasa fija por tres años y luego tasa variable: dan menos plata pero tenés la seguridad de saber cuánto vas a pagar los primeros años.
Y están los créditos UVA: muy atractivos porque dan mucha más plata, en algunos casos se puede lograr casi el doble que en los créditos tradicionales. Aquí la variabilidad de la cuota depende de tres factores: el índice de la construcción, el índice de inflación y el aumento del dólar.
P: ¿Qué tipo de crédito recomendarías?
R: Depende de cada caso en particular, del monto que se necesite y de los plazos. Por ejemplo, para alguien que ya tiene un departamento y se quiere pasar a uno más grande y necesita un crédito por un monto relativamente pequeño o aquellos que tienen ingresos familiares que les permite pagar más de una cuota por mes, quizás le recomendaría el crédito tradicional a tasa fija por tres años. Si el tomador se asegura de liquidar la deuda en ese plazo, tiene la tranquilidad de saber exactamente cuánto va a pagar porque su cuota no va a variar.
Para aquellos que necesitan tomar créditos hasta el 80% del valor de la propiedad, les aconsejaría que averigüen por los créditos UVA.
P: ¿Se incrementaron mucho las operaciones con crédito?
R: Actualmente el 40% de las operaciones que estamos haciendo son ventas con crédito hipotecario. Se está moviendo mucho el usado y los departamentos a estrenar se mueven por rebote.
Consultas:
Nogoyá 3041 - C.A.B.A.
Tel. 4501.5520
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