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 DEBATE ABIERTO 

VECINOS AUTOCONVOCADOS, CONSTRUCTORAS Y EL ESTADO DE LA CIUDAD

Los Vecinos Autoconvocados del Pasaje Granvielle recibieron con alegría la noticia que la Defensoría del Pueblo se ha expedido sobre la actuación Nº 2352/11 que ellos iniciaran en relación a la construcción de dos edificios en terrenos linderos al pasaje, recomendando al  Director General de Registro de Obras y Catastro, arquitecto Guillermo García Fahler, mantener la suspensión preventiva del registro de la documentación de ambas obras, hasta tanto realice el análisis de las mismas a fin de establecer su modificación tomando en consideración las características de las manzanas en que se emplazan, de modo de minimizar el impacto que estas construcciones causarían en los predios linderos, convocando a tal efecto a los respectivos desarrolladores.

El Pasaje Guillermo Enrique Granville es una pequeña calle peatonal que atraviesa la manzana delimitada por las calles Cuenca, Pasaje Julio Dantas, Campana y Av. Álvarez Jonte, barrio Villa Santa Rita, en la cual las edificaciones no superan un piso de altura.

La historia comenzó cuando ante la construcción de dos edificios, los Vecinos Autoconvocados del Pasaje Granville solicitaron a la Justicia, en los meses de abril/mayo de 2011, una medida cautelar que frenara el avance de las obras de arquitectura en altura (VER NOTA APARTE: “SITUACIÓN DE LA OBRA DE JONTE 3282”), mientras tanto la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires aprobaba el proyecto de rezonificación (del dip. Eduardo Epszteyn, Diálogo por Buenos Aires) y el de preservación de la manzana y su entorno (de Martín Hourest).

Luego de la movilización realizada por los vecinos el día 3/5, el permiso de una de las obras fue sus-pendido y la otra obra apareció con un candado.
En relación a la actuación Nº 2352/11, iniciada por el señor Jorge Guerra  ante la Defensoría del Pueblo,  la misma recomienda en su artículo 1º, al  Director General de Registro de Obras y Catastro, arquitecto Guillermo García Fahler:

• Mantener la suspensión preventiva del registro de la documentación de “Demolición Total y Obra nueva” otorgado el día 22 de febrero de 2011 a la obra a ejecutarse en Avda. Álvarez Jonte 3222/24/32;

• Mantener la suspensión preventiva del registro de la documentación de “Obra nueva” otorgado el día 4 de abril de 2011 a la obra a ejecutarse en Avda. Álvarez Jonte 3282/84/86

• Realizar el análisis de las obras mencionadas, a fin de establecer su modificación tomando en consideración las características de las manzanas en que se emplazan, de modo de minimizar el impacto que estas construcciones causarían en los predios linderos, convocando a tal efecto a los respectivos desarrolladores.

Estas recomendaciones realizadas por la Defensoría del pueblo no tienen carácter vinculante y en caso de que dentro del plazo fijado la autoridad administrativa afectada no produzca una medida  adecuada, o no informe las razones que estime para no adoptarla, el Defensor o Defensora del Pueblo puede poner en conocimiento del ministro o secretario del área, o de la máxima autoridad de la entidad involucrada, los antecedentes del asunto y las recomen-daciones propuestas. Si tampoco obtuviere una justificación adecuada, la Defensoría del Pueblo debe incluir tal asunto en su informe anual o especial a la Legislatura, con mención de los nombres de las autoridades o funcionarios que hayan adoptado tal actitud.

En sus considerandos la Defensoría hace referencia a que las obras se encararon conforme a derecho, toda vez que en el año 2.000 fue modificado el Código de Planeamiento urbano y se cambió la zonificación de la Av. Jonte convirtiéndola en C3 II lo cual permite construir hasta una altura máxima de 24 metros. Este cambio se realizó sin tener en cuenta las manzanas donde hay pasajes, donde los terrenos son cortos y el hecho de estar flanqueados por edificios de varias plantas generaría un impacto ambiental negativo sobre dichas parcelas y sobre la calidad de vida de sus habitantes.

Más adelante el informe de la Defensoría precisa que la Dirección General de Obras y Catastros, dependiente de la Subsecretaría de Planeamiento Urbano  reconoce que “procedió a analizar nuevamente el actuado toda vez que se trata de una zona de casas bajas que se verían alteradas en la construcción proyectada; Que se advierte que no fue considerado por la Ley vigente que la manzana se encuentra flanqueada por dos pasajes de escaso ancho...” y por lo tanto procedieron a suspender las obras con carácter preventivo.

Por eso a continuación la Defensoría advierte que las disposiciones adoptadas por la Dirección General de Obras y Catastros “aunque acertadas, se dictaron luego del registro de planos, lo que conduce a reflexionar sobre el rol del Estado en estos casos toda vez que, en general, reduce su papel a verificar la aplicación de las normas sin tener en cuenta el posible impacto que ciertas construcciones podrían generar en la conformación de la ciudad y en la vida de sus habitantes.”

Y continúa diciendo: “El Estado, antes de otorgar los permisos debería haber considerado que los dos edificios propuestos se construirían en una manzana a todas luces atípica por la presencia de dos pasajes de escaso ancho y, en todo caso, debería haber buscado alternativas para que los emprendimientos pudieran llevarse a cabo con el menor impacto posible para la manzana y el barrio, tanto en lo paisajístico como en lo que hace a las condiciones de habitabilidad”

En el plano judicial, en los autos La juez Gabriela Seijas, a cargo del Juzgado Contencioso Administrativo y Tributario N° 15 en la autos "Guerra Jorge Armando y otros c/ Gobierno de la ciudad de Buenos Aires s/ amparo, expte. 41.174" rechazó una solicitud de prohibición de innovar (medida cautelar) por considerar que "no le es posible juzgar anticipadamente y manera genérica que cualquier construcción en la zona pudiera ocasionar perjuicios irreparables". Esta medida ha sido apelada.

LA SITUACIÓN DE LA OBRA DE AV. JONTE 3282/84/86
Conforme a los últimos acontecimientos, AQUÍ VILLA DEL PARQUE pudo contactarse con el Doctor Ezequiel Pacheco Secco, abogado patrocinante de la constructora que lleva adelante el proyecto de Jonte 3282/84/86 y él precisó algunos puntos que consideramos importantes poner en conocimiento de los vecinos:

“1) Nosotros no construimos ninguna torre. Nuestro proyecto inicial contaba con unidades funcionales distribuidas en 9 pisos, lejos de aquella idea es llegar a construir una "torre".

2) El proyecto de Jonte 3282/84/86 fue realizado con-forme al código de planeamiento, siguiendo las reglas del buen arte y con la debida autorización del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires registrando el “plano de obra nueva” el 4 de abril del año 2011.

3) Jamás quisimos confrontar con los vecinos. No es estilo nuestro. De hecho, nuestra intención y acción luego de tomar conocimiento de las manifestaciones periodísticas y judiciales vertidas por los vecinos fue reformular el proyecto bajándole la altura original, sin tener que sacrificar totalmente la inversión (lote, materiales, personal, impuestos para construir pagados, por ejemplo).

4) Evidentemente la obra es legal. Llegado el caso: que el sol llegue con sus "rayos" al patio de una casa o no es una situación que no vulnera derechos o viola garantías. El desarrollo urbanístico ningún mal causa solo por llevarse adelante. Es más, el art. 2620 del Cod. Civil establece la posibilidad de que trabajos u obras puedan privar a los inmuebles vecinos de las ventajas que antes gozaban y no por ello se entiende que es un ataque a derechos.

5)  Instancia judicial. La juez Gabriela Seijas, a cargo del Juzgado Contencioso Administrativo y Tributario N° 15 en la autos "Guerra Jorge Armando y otros c/ Gobierno de la ciudad de Buenos Aires s/ amparo, expte. 41.174" rechazó una solicitud de prohibición de innovar (medida cautelar) por considerar que "no le es posible juzgar anticipadamente y manera genérica que cualquier construcción en la zona pudiera ocasionar perjuicios irreparables".

Sentido común y prudencia en el fundamento expresado por el Magistrado.

6) Lamentablemente hay políticos y profesionales del derecho que lucran con los vecinos. Los que tienen un interés sincero y quizá una preocupación entendible, fueron movilizados por personas que técnicamente "desaparecieron", con lo que se evidencia una actitud desinteresada, solo obstinada con sacar rédito personal.

7) Por una sana convivencia: los vecinos pueden pedir lo que consideren justo a sus intereses, nadie puede negar tan amplio derecho (constitucional). Ahora bien, considero conveniente que el ejercicio de las potestades se manifieste con el respeto por las instituciones y las formas. El Código de Planeamiento Urbano es una ley. Debe respetarse como tal. Si la ley es equivocada, injusta o incompleta debe de seguirse el mecanismo que corresponda para su modificación o derogación, según corresponda.

Con el mecanismo correcto se permite a todo comerciante o persona con interés en la ejecución de obras o actividades comerciales en general, adaptarse hacia el futuro, previendo con ello en que zona comprar o que dinero invertir, o que zonificación utilizar, etc. Las reglas claras evidentemente conservan la amistad, nosotros queremos que sea así porque nos conviene a todos.” 

CONCLUSIONES

Nos permitimos extendernos sobre este particular porque sabemos que hay vecinos auténticamente preocupados por el avance de la construcciones en altura y constructores que honradamente encaran una actividad económica conforme a derecho.

Las distintas caras de este tema evidencia un conflicto de intereses generado a partir de las falencias de un Estado que produce inseguridad jurídica, legislando improvisadamente, realizando la aplicación de la norma sin controlar ni considerar casos excepcionales e intentando subsanar sus errores a partir de nuevas normas formuladas a destiempo y que en caso de tener carácter retroactivo implicarán indemnizaciones / resarcimientos económicos que el propio Esta-do tendrá que afrontar (obviamente con el peculio de quienes somos los aportantes a partir del pago de nuestros impuestos).