PROPIEDAD HORIZONTAL
EL BIENESTAR DEPENDE DEL COMPROMISO DE TODOS
Primera entrega
Según el último censo, realizado en 2022, la ciudad de Buenos Aires habitan 3.095.454 personas y la mayoría (73,7%) habita en departamentos y tan solo 22,6% viven en casas.
Vivir en un edificio de propiedad horizontal requiere la presencia y compromiso de quienes lo habitan para tomar decisiones en conjunto que se traduzcan en el bienestar común. Si quienes viven en ellos no asumen esta tarea, por acción u omisión, el entorno comienza desmejorar y termina afectando la calidad de vida de todos los que allí conviven. Por ello, más allá de las urgencias individuales, hay un principio que rige las relaciones de la comunidad que se conforma en cada edificio y es la solidaridad.
A la par y a fin de garantizar la mejor convivencia posible existen normas que establecen derechos y obligaciones de los consorcistas y los que debe cumplir y hacer cumplir el administrador del edificio
¿Qué significa vivir en propiedad horizontal?
El artículo 2037 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) establece que la propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio. Y ese derecho se ejerce tanto sobre partes privativas como sobre partes comunes de un edificio. Las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible. Es decir, el edificio es del conjunto de copropietarios que ejercen sobre él sus derechos y obligaciones
¿Cómo se conforma un consorcio?
El artículo 2044 del CCCN define al consorcio como el conjunto de propietarios de las unidades funcionales y constituye la persona jurídica consorcio.
El consorcio se constituye con el otorgamiento por escritura pública del reglamento de propiedad horizontal, a partid e su inscripción registral.
Dentro de él se distinguen varios órganos:
• Asamblea
• Consejo de Administracion
• El administrador.
¿Para qué sirve el Reglamento de Propiedad Horizontal?
Este es el verdadero estatuto regulador de todas las relaciones consorciales. Genera el marco jurídico dentro del cual se desarrollarán las vinculaciones entre los distintos actores de la vida consorcial (copropietarios, inquilinos, ocupantes) y la de los distintos órganos previstos por ese reglamento y la ley.
En él consta la descripción física (cantidad de metros cuadrados y porcentual de cada unidad funcional en relación a la superficie total del inmueble y del plano aprobado y registrado).
En el reglamento también se vuelcan los derechos, obligaciones y prohibiciones de los consorcistas en relación a ese consorcio en particular.
El artículo 2056 del CCCN establece los aspectos que sí o sí debe contener todo Reglamento de Copropiedad y puede incluir otras normas no contempladas en el Código, pero bajo ningún concepto lo puede contradecir.
¿Cuál es la función del reglamento?
• Especifica y detalla cuáles son los espacios comunes
• Determina los derechos y obligaciones de los copropietarios
• Indica responsabilidades sobre roturas en espacios comunes
• Regula la actividad del consorcio, especificando cómo se eligen representantes (administración y consejo de administración)
• Detalla cómo se compone la administración y el consejo de administración
• Define funciones del administrador y del consejo de administración
• Precisa cómo, cuándo y de qué forma se debe convocar a asambleas ordinarias y extraordinarias y con cuánto tiempo de anticipación debe hacerse.
• Informa la cantidad de votos necesarios para la toma de decisiones, según los temas a tratar.
Para todos los temas que no estén expresamente descriptos en el Código y/o en el reglamento, los debe asumir la asamblea.
Es recomendable que cada consorcista tenga una copia de este documento para que pueda consultarlo cada vez que lo necesite.
¿Puede modificarse el reglamento?
Sí. El CCCN (artículo 2057) establece que el reglamento puede ser modificado por resolución de la asamblea de propietarios, mediante el voto positivo de al menos dos tercios de la totalidad de propietarios.
¿Puede existir un reglamento de convivencia?
Si, más allá del reglamento de copropiedad, los consorcistas tienen la opción, aunque no es una obligación, de darse un código de convivencia que establezca las reglas adicionales sobre espacios comunes, aunque estas normas nunca pueden contradecir el CCCN, la ley de propiedad horizontal y el propio reglamento de copropiedad.
¿Cuáles son las obligaciones de los propietarios?
El artículo 2046 de CCCN enumera las obligaciones de cada propietario. Algunas de las más importantes son: • Cumplir con el reglamento de propiedad horizontal
• Conservar el buen estado de su unidad funcional
• Pagar las expensas ordinarias y extraordinarias.
• Permitir el acceso a su unidad funcional para reparaciones de la propia unidad funcional, verificar y también para evitar daños en otras unidades o espacios comunes.
¿Qué tienen prohibido quienes habitan cada vivienda?
• Destinar la unidad funcional a otro fin contrario al que se establece en el reglamento
• Perturbar la tranquilidad de los demás
• Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble
• Depositar cosas peligrosas o perjudiciales como objetos inflamables, pirotecnia o que emanen sustancias perjudiciales para la salud.
¿Cuáles son las partes comunes?
El artículo 2040 del CCCN enuncia que se consideran comunes las cosas o partes de uso común de las unidades, incluidas las indispensables para mantener su seguridad y las que se determinen en el reglamento.
Es importante destacar que las cosas y partes cuyo uso no está determinado por la ley o el reglamento, se consideran comunes.
El artículo 2041 agrega:
• El terreno, los techos, azoteas, terrazas y patios solares
• Los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior.
• Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad
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